Fin des années 1980 et début des années 1990, le taux d’emprunt moyen pour un crédit immobilier dépasse 9 % hors assurance. Un niveau tel que le coût du crédit est exorbitant pour les ménages et décourage les primo-accédants d’autant que les prix sur le marché de l’immobilier connaissent une hausse continue. Acheter sans avoir d’apport personnel à présenter à la banque est alors quasi impossible. Au cours des années 1990, les taux de crédit immobilier voient leur niveau considérablement baisser : de 9 % en 1992, ils passent à 5 % en 1998, soit -4 points en 6 ans. Cette chute se poursuit dans les années 2000 pour atteindre son niveau le plus bas en 2006 : 3,5 %, toujours hors assurance. Le coût du crédit baisse alors significativement. C’est une première évolution des taux immobiliers très favorable aux acquéreurs.
En 2007, les taux d’emprunt repartent à la hausse alors que la crise des subprimes survient aux États-Unis, provoquée par des crédits immobiliers à taux variables accordés en masse outre-Atlantique. Cette crise ne tarde pas à toucher l’Europe et la France, si bien qu’on parle dès 2008 de crise économique mondiale. Les taux continuent de croître tout au long de l’année 2008 pour atteindre le seuil moyen de 5 %. Dans ce contexte de crise financière, les banques centrales soutiennent une baisse des taux d’emprunt dans le but de relancer l’économie.
Au cours de l’année 2009, soit environ un an après le début de la crise en France, s’amorce donc une vertigineuse chute des taux de crédit immobilier. Le taux moyen pratiqué par les banques passe de 5 % début 2009 à 3,5 % en 2011, puis à 2 % en 2015 avant de se stabiliser autour de 1,5 % en 2017. On constate par conséquent une évolution du taux immobilier très marquante en 30 ans puisqu’il est passé de 9 % à 1,5 %, soit un écart moyen de 7,5 points. Pour bien saisir l’impact sur le crédit immobilier, prenons l’exemple d’un crédit de 200 000 € à rembourser en 20 ans. En 1988, le coût du crédit aurait été de 231 000 €, soit supérieur au capital emprunté. Aujourd’hui, il coûterait seulement 31 000 €.
Bon à savoir : actualisation
Entre l'année 2018 et 2020 les taux de prêt immobilier ont encore sensiblement baissé. En 2019, les taux étaient vraiment bas. Le taux moyen actuel en cette année 2020 est établi à 1,28%.
Si l’évolution du taux immobilier s’est opérée partout en France, les valeurs restent, comme par le passé, inégales d’une région à l’autre. En cause ? Le coût de la vie, qui diffère notamment entre Paris/l’Île-de-France et la province.
Aujourd’hui (août 2020), le taux moyen hors assurance constaté sur le marché du crédit immobilier à Paris est de l’ordre de :
En partant sur la durée moyenne de prêt, égale à 20 ans, vous obtiendrez par exemple un taux moyen de 1,25 % dans l’est de la France sur le marché actuel. C’est moins qu’à Paris (1,35 %) ou en région Rhône-Alpes (1,30 %), mais plus que dans le nord de la France (1,20 %).
Ces dernières années, les taux d’emprunt immobilier ne sont pas les seuls à avoir enregistré une évolution. En effet, un droit à délégation d’assurance a été rendu possible post-crise, dès l’entrée en vigueur de la loi Lagarde (juillet 2010) : une mesure favorisant encore l’accès au crédit. Depuis lors, les banques n’ont plus le monopole sur le marché de l’assurance et il est possible, dans le cadre d’un nouvel emprunt, de souscrire une assurance individuelle (extérieure à la banque). Vous pouvez ainsi diviser votre taux d’assurance par 2 voire 3, ce qui aura une répercussion et non des moindres sur le coût de votre emprunt.
La loi Lagarde a depuis été complétée par deux fois. En 2014, nouvelle évolution de l’assurance : la loi Hamon autorise désormais les emprunteurs à résilier leur assurance au cours de la première année suivant sa souscription. En 2017, par la loi Hamon, la résiliation devient possible, en plus, à chaque date anniversaire au-delà de la première année de souscription. Il s’agit d’une nouvelle évolution qui laisse donc le choix aux emprunteurs en matière d’assurance pendant toute la durée de leur prêt.
Aujourd’hui encore, malgré la crise sanitaire engagée en début d’année, les taux restent favorables et incitent à l’emprunt. Mieux vaut tout de même continuer à suivre de près l’évolution du taux immobilier. Nous ne sommes pas à l’abri d’une remontée...