Qui est concerné par la loi Scrivener ?
Quelle est la définition du terme Loi Scrivener ?
Entrée en vigueur le 10 janvier 1978 et complétée le 13 juillet 1979, la loi Scrivener est codifiée aux articles L.312-1 et suivants du Code de la Consommation. Elle protège les particuliers qui souscrivent à des prêts immobiliers dont le montant s’élève à plus de 21 500 €. Elle s’applique :
- à l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire ;
- à un investissement locatif ;
- à l’achat d’un local professionnel ;
- à l’achat d’un terrain à construire ;
- au financement de travaux de rénovation.
Loi Scrivener : quelles protections pour le consommateur ?
La loi Scrivener protège le consommateur en réglementant :
- la publicité des crédits immobiliers : celles-ci doivent notamment préciser l’identité du prêteur, le coût total du crédit proposé, le délai de réflexion légal de dix jours, etc.
- l’offre de prêt elle-même : valable trente jours, cette dernière doit entre autres comporter un échéancier du prêt sur la base du montant réellement emprunté, le moment et les modalités de mise à disposition des fonds, le montant des assurances et des frais liés à l’emprunt, etc.
- la conclusion du contrat de prêt : la possibilité est donnée à l’emprunteur de disposer d’un délai de réflexion de 10 jours et même d’annuler le crédit immobilier jusqu’à 5 ans après sa signature.
Les informations que l’offre de prêt doit absolument contenir
Grâce à la Loi Scrivener, la banque a pour obligation d’inscrire dans l'offre de prêt de crédit certains documents précis. Peu importe l’organisme bancaire, il vous précisera le taux d’intérêt pratiqué et le montant total financé. Cependant, la loi Scrivener impose que d’autres informations soient communiquées à l’emprunteur. Voici les informations en question que l'offre doit contenir :
- Le nom de l’emprunteur et du co-emprunteur s’il y en a un. De plus, l’identité de la personne ou de la société qui accepte de se porter garant sera précisée ;
- Le type du crédit demandé avec une description complète ;
- Le montant du prêt demandé pour l’achat immobilier. :
- Le taux annuel effectif global (TAEG) : fixe ou variable ;
- La date de déblocage de vos fonds, ainsi que le calendrier de vos échéances ;
- Un tableau d’amortissement ;
- Le coût total du crédit immobilier en décomptant les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et des frais annexes ;
- Le délai de réflexion de l’emprunteur pour qu’il se rétracte ou accepte définitivement ;
- L’assurance emprunteur exigée pour obtenir le crédit. La banque a le droit d’exiger par exemple une assurance décès, perte d’emploi, invalidité, etc.
- Les modalités pour transférer le crédit vers un autre établissement financier ;
- Les garanties de votre prêt, telles que l'hypothèque et la société de cautionnement.
Concernant l’assurance, la loi Scrivener précise que l’organisme bancaire doit vous adresser une plaquette d’information la concernant. Toutes informations qui vous seront transmises doivent être complètes et dans le but de vous apporter toutes les donnés dont vous avez besoin pour votre compréhension du dossier. Les banques se doivent d'être transparentes avec ses clients.
Au sujet des acomptes ou des frais, d’après la loi Scrivener, aucun acompte ou frais ne peut être versé avant l’acceptation définitive de l’offre de prêt. Mais une fois le délai de rétractation dépassé, durant la signature de la promesse de vente, l'emprunteur devra verser entre 5 et 10% du prix du bien au vendeur, l’acompte est une réservation.
Pour l’acompte il existe plusieurs possibilités :
- Si le crédit est accordé mais que l’emprunteur change d’avis, il perdra son acompte et devra même rembourser des frais éventuels déboursés par la banque.
- Si l’emprunteur ne réussit pas à obtenir son prêt alors il récupère son acompte.
- Pour une vente conclue, l’acompte est alors déduit du montant de la transaction.
Le délai de rétractation
Au sein de tout ce mécanisme votre banque prendra un délai pour étudier votre situation, votre dossier, votre profil dans le but de dresser une offre préalable de prêt. Elle sera transmise à l’emprunteur et à la personne se portant caution par courrier. Ensuite, vous aurez un délai de 10 jours pour examiner l'offre, savoir si elle vous convient ou non pour donner votre réponse. Cela vous laisse aussi le temps d’examiner les offres de la concurrence. La banque a pour interdiction de modifier les conditions et le taux de l’offre de prêt pendant 30 jours grâce à la loi Scrivener.
Passé le délai, vous et la caution devrez vous rendre à la banque pour signer votre volonté de vous engager ou d'annuler le prêt.
Champ d’application et la clause suspensive : loi Scrivener
La loi Scrivener ajoute une nouvelle modalité : une condition suspensive doit être obligatoirement prévue dans l'obtention du prêt dans le compromis de vente. Dès lors que la souscription est validée, vous êtes toujours protégé par la loi Scrivener. Grâce à cette réglementation, la banque est surveillée afin de voir si elle respecte bien ses obligations même après avoir signé l’offre.
Pour l’exécution du contrat quand la vente immobilière est finalisée, elle est très souvent mise à l’obtention d’un financement. Le contrat de réservation doit mentionner que seule l’obtention de ce crédit immobilier permet la validation de la vente. Pour vous protéger la précision est indiquée sur l’avant-contrat.
Les conditions suspensives font office de protection, elles sont inscrites dans l’avant-contrat. Les deux parties rédigent la promesse de vente d'un commun accord.
La clause suspensive doit préciser le montant du crédit, le taux, la durée du crédit ainsi que que la durée de validité de la clause (elle ne peut pas être inférieure à un mois)Vous pouvez abandonner la condition suspensive relative au prêt immobilier. En clair, si l’acquéreur n’arrive pas à obtenir son prêt il aura le droit de renoncer à la promesse de vente et ça sans frais.
A savoir : vous pouvez décider de ne pas inclure la condition qui fait que l’obtention de votre bien immobilier se fera par un crédit immobilier. Dans ce cas, il faut préciser dans un document que le prix de vente sera réglé sans recours à un crédit immobilier. C’est le cas pour un achat comptant.
Une protection tout au long de la vie du crédit grâce à la loi Scrivener
Voici une des dispositions protectrices que la loi Scrivener apporte à l'emprunteur. Si vous avez en cours un remboursement de crédit construction il peut être suspendu. Cela est possible si vous êtes dans un cas de litige avec le promoteur, constructeur ou bien le maître d'ouvrage. Cependant, vous devez avoir l'autorisation du tribunal. Il n'est pas possible de suspendre sans leur validation. La loi Scrivener autorise l’emprunteur à arrêter temporairement le versement des mensualités de remboursement. Le tribunal doit prendre la décision de cette suspension et de l'arrêter dès lors que le litige est réglé. De ce fait, l’emprunteur devra s’acquitter du montant des remboursements qui n’ont pas été versés.
Le remboursement anticipé de votre crédit est une possibilité en tant qu’emprunteur. Vous pouvez solder la somme restante avant la fin prévue. Il faut tout de même prendre en compte que votre banque vous prendra des indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Cependant, pour limiter les abus la loi Scrivener a restreint les IRA à un semestre d’intérêts ou au maximum à 3% du capital restant dû.
Les avantages et les inconvénients depuis la Loi Scrivener
Via ces nouvelles réglementations et ce nouveau cadre légal lié au crédit immobilier vous avez une meilleure protection des emprunteurs. Ce qui est essentiel quand vous avez pour projet de dépenser des sommes importantes. La réglementation offre aussi un maximum de réponses aux différents cas de figure possibles qui peuvent arriver.
La loi Scrivener peut aussi impliquer des inconvénients, l’emprunteur doit se plier aux obligations de cette réglementation. A cause de la clause suspensive d’obtention de prêt, cette dernière vous empêche de revenir en arrière si vous avez une modification de situation. Même si vous avez un perte d’emploi, impossible de faire une rétractation !
Le délai de validité de l'offre de prêt est assez court. Vous devez apporter les documents rapidement et si ce n’est pas fait la banque proposera une nouvelle offre avec un TAEG qui pourra être plus élevé.
Vous pouvez négocier le délai ou via un courtier qui peut aussi être une bonne solution pour négocier avoir plus de temps auprès de votre banque.