Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, la servitude est une charge imposée à la propriété immobilière. Comprendre ce terme juridique est une action qui permet à l’acquéreur d’en faire bon usage. Younited Credit détermine ce qu’est la servitude en définition et fournit les explications incontournables.
Historiquement, la servitude remonte au droit romain. Au regard de la législation en vigueur, une maison ou un terrain à bâtir est délimité dans l’espace. Bien souvent, les servitudes sont à l’origine de conflits de voisinage ou de litiges familiaux. On vous guide pour aborder cette notion juridique de manière simple. C’est parti.
Qu’est-ce qu’une servitude en définition ?
En définition, le droit français établit que la servitude correspond à une contrainte imposée au propriétaire du bien immobilier, au bénéfice d’un ou plusieurs terrains voisins. Au premier abord, cette notion peut paraître complexe. Dans les faits, la servitude encadre les obligations légales du propriétaire du bien (parcelle, terrain, immeuble, maison,...), nommé fonds servant.
Objectivement, les servitudes déterminent le cadre du propriétaire dans lequel ce dernier doit s’abstenir ou peut tolérer une situation, au profit du propriétaire d’un autre bien immobilier, appelé fonds dominant. Dans ce contexte, le fonds désigne le terrain.
De manière plus précise, les servitudes correspondent à un droit immobilier réel. En d’autres termes, les droits de servitude sont rattachés à la propriété immobilière et non pas à son propriétaire. Dans cette perspective, les servitudes se transmettent de propriétaire en propriétaire.
De même, les droits de servitude (passage, usage, utilité,....) du fait de l’homme sont créés par la volonté de l’homme. À ce titre, une servitude est obligatoirement spécifiée dans l’acte de vente ou l’acte de donation de la propriété immobilière.
Servitudes et Code civil : quel est le principe ?
En principe, les servitudes sont régies par le Code civil et consultables dans le livre II (biens et différentes modifications de la propriété), titre IV (servitudes ou services fonciers), chapitre II des servitudes établies par les articles de loi. L’ensemble des servitudes apparaît aussi dans des textes spéciaux du Code rural, du Code de l’urbanisme ou encore du Code forestier.
Quels sont les différents types de servitudes ?
En termes de catégories, les servitudes sont respectivement associées à une ou plusieurs origines. Pour vous donner un ordre d’idées, voici les 3 principaux types de servitudes recensées dans les articles des Codes de loi :
- Servitude légale ou servitude d’urbanisme
À l’origine, les servitudes d’urbanisme sont instaurées par le Code civil ou par la loi. Ces servitudes légales visent à éviter tout conflit entre le propriétaire du fonds servant et le propriétaire du fonds dominant. De façon globale, voici un aperçu du mode de fonctionnement des servitudes d’urbanisme :
- Servitude de vue : cette servitude vise à protéger le fonds dominant du regard indiscret des voisins.
- Servitude de passage : ce type de servitude permet au propriétaire d’un fonds enclavé d’avoir un droit de passage sur le terrain voisin pour rejoindre la voie publique. Principalement, la servitude de passage facilite l’accès à la voie publique lorsque la propriété est entourée par un terrain appartenant à un ou plusieurs autres propriétaires.
- Servitude d’égout des toits : il s’agit d’une contrainte soumise au propriétaire du fonds servant à faire en sorte que ses eaux de pluie s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique, et non sur le terrain de son voisin.
À noter : En cas d’usage répété du droit de passage, consécutif à des travaux par exemple, il est conseillé de faire un état des lieux du terrain. Plus concrètement, l’état des lieux permet au propriétaire du fonds servant de faire valoir ses droits. Si des dégradations sont commises, ce dernier est alors en droit de réclamer des dommages et/ou intérêts à son voisin.
- Servitude naturelle issue de la configuration propre au terrain
Globalement, la servitude d’écoulement des eaux est un exemple concret de servitude naturelle. Accordée au propriétaire d’un terrain situé en hauteur, la servitude naturelle correspond en l’occurrence au droit de laisser s’écouler les eaux de ruissellement vers un terrain localisé en contrebas.
- Servitude amiable par le fait de l’homme issue d’une convention entre 2 propriétaires
Selon l’article 686 du Code civil, les propriétaires sont en droit d’établir, sur leur propriété ou au profit de l’habitation ou de la parcelle, les servitudes souhaitées. Pour autant, il existe une condition importante. La servitude par le fait de l’homme ne doit pas porter atteinte à l’ordre public.
Par exemple, un propriétaire peut accorder un droit de passage à son voisin bien que son terrain ne soit pas enclavé. D’autre part, il est possible d’accorder une servitude par le fait de l’homme pour imposer une limite de construction, en l’existence d’un terrain commun (cour, parcelle,...).
En cas de vente de l’une des propriétés, les servitudes conventionnelles ne perdurent que sous certaines conditions. Pour disposer d’un quelconque effet à l’égard de tiers, tels qu’un futur acquéreur, les servitudes conventionnelles doivent notamment faire l’objet d’un acte notarié :
- Premier cas de figure : le droit de servitude est enregistré au fichier immobilier du Service de la Publicité Foncière (SPF).
- Second cas de figure : le droit de servitude est stipulé dans le titre de propriété.
Bon à savoir : Le Service de la Publicité Foncière est l’organisme fiscal et administratif chargé de l’enregistrement des actes de propriété dans le cadastre immobilier. Cet organisme gouvernemental centralise et publie les informations relatives aux propriétés immobilières en France. Pour information, il est à la portée de tous d’obtenir des informations sur les servitudes attachées aux biens immobiliers français. Toutefois, cette démarche est associée à des frais à la charge du demandeur.
Fin de servitude : comment ça marche ?
Pour encadrer la fin de servitude, les articles de loi établissent des contextes associés à une situation précise. De manière générale, il est observé que la fin de servitude peut s’appliquer dans 5 cas de figure :
- Non-usage de la servitude pendant une durée égale ou supérieure à 30 ans.
- Impossibilité d’appliquer le droit de servitude.
- Par confusion des fonds : le fonds servant et le fonds dominant deviennent la propriété d’une seule et même personne.
- Par renonciation du propriétaire du fonds dominant.
- Par modification conventionnelle.
En somme, la servitude peut prendre diverses formes. Toutefois, un trait est commun à chacune des servitudes. Le propriétaire du fonds servant est tenu de faire preuve de tolérance ou de se conformer à certaines restrictions. Dans tous les cas, les servitudes se doivent de ne pas placer les propriétaires dans un état d’obligation face à une situation spécifique.
En guise de conclusion, le cadre légal de la servitude, sa définition et ses explications incontournables permettent d’aborder cette notion juridique de manière plus simple. Vous projetez d’acheter une maison ou un terrain à bâtir ? La simulation de prêt immobilier en ligne vous accompagne pour gagner du temps et de l’argent.