En France, les investisseurs locatifs disposent de deux grandes solutions pour mettre leurs projets immobiliers sur pied : l’investissement locatif classique et l’investissement pierre-papier. Quelle différence ? Contrairement à l’investissement locatif classique, l’investissement pierre-papier ne nécessite pas d’acheter directement un bien immobilier. Les investisseurs choisissant ce mode d’investissement n’ont donc pas le statut de propriétaire bailleur. La gestion de la location est entièrement confiée :
L’implication des investisseurs en termes de gestion se limite ici à la déclaration de leurs revenus fonciers. Ce type d’investissement est aussi plus accessible financièrement parlant. Les prix de départ pour investir en France dans la pierre-papier sont compris entre 100 et 1 000 euros, contre 50 000 euros au moins pour l’immobilier locatif. Mais bien évidemment, la rentabilité est proportionnelle au patrimoine investi.
En investissant dans une SCPI, vous devenez propriétaire associé et avez donc, à ce titre, des frais d’achat à prévoir (entre 5 et 9 % selon les SCPI, soit des taux proches des frais de notaire en immobilier locatif classique). Cet investissement doit par conséquent être vu sur le long terme, car il faut amortir ces frais. Concrètement, la SCPI vous reverse une partie des loyers perçus. En 2019, la rentabilité moyenne en SCPI était de 5,60 % (4,40 % + 1,20 % de revalorisation du prix de la part).
Investir dans une SIIC vous donnera le statut d’actionnaire. Il est ici question d’investissement boursier. Les dividendes perçus par les investisseurs doivent représenter au minimum 95 % sur les loyers et 70 % sur les plus-values. Le taux de rentabilité, lui, varie entre 5 et 10 %. Quant aux frais d’entrée, ils sont minimes (0,1 %).
Le crowdfunding, ou financement participatif, consiste à investir dans la réalisation d’un projet de manière collective. Concrètement, les investisseurs immobiliers apportent leur contribution financière via une plateforme en ligne. Leur statut est celui de créancier. En échange de leur investissement, ils touchent des intérêts. Selon le projet visé, le taux de rémunération est globalement de l’ordre de 8 à 10 %.
À noter : investissement pierre-papier et risque de marché
Pour l’immobilier SCPI et l’immobilier SIIC, le risque de marché porte sur la moins-value (prix de vente inférieur au prix d’achat, consécutivement à une baisse des prix sur le marché, notamment). Concernant le crowdfunding immobilier, le risque de marché concerne le défaut de paiement de la part du promoteur.
Nombreux sont les Français à opter pour l’investissement immobilier en loi Pinel. Réservé à une résidence neuve, ou réhabilitée pour en atteindre les performances techniques, ce dispositif est applicable en zone tendue, c’est-à-dire une ville où les prix du marché immobilier sont élevés en raison d’une offre insuffisante par rapport à la demande. Dans la ville de Paris, par exemple, l’ensemble des arrondissements sont classés en zone tendue.
La loi Pinel permet concrètement aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt, calculée sur le prix de revient de la résidence (dans la limite de 300 000 euros et 5 500 euros/m²). Le taux de réduction est de l’ordre de 12 ou 18 % selon que la durée d’engagement de la location est de 6 ou 9 ans. Mais pour défiscaliser votre investissement, d’autres solutions existent et sont possiblement plus avantageuses, suivant le contexte. La rentabilité d’un investissement dépend en effet non seulement de la défiscalisation, mais aussi d’autres facteurs comme le prix de vente, le prix d’achat et les loyers perçus.
Pour pouvoir réaliser un investissement en loi Denormandie, vous devez acquérir une résidence à rénover dans une ville bénéficiaire du programme Action cœur de ville.
À noter : 222 villes concernées par ce programme
Ces villes sont disséminées à travers toute la France. Parmi les grandes villes situées autour de Paris, on recense Montargis, Chartres ou encore Creil.
Le prix d’achat étant plus bas que pour une résidence neuve, la rentabilité peut être supérieure par rapport au dispositif Pinel. La résidence doit être mise en location sur 6, 9 ou 12 ans (taux de réduction respectifs : 12, 18 et 21 %).
Appelée aussi « Louer abordable », la loi Cosse permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 15 à 85 % pour la location d’une résidence ancienne ou récente. Pouvoir louer à un prix abordable fait partie des engagements essentiels.
Le régime fiscal en LMNP est lui aussi intéressant. Le taux d’imposition est en effet moins sévère comparé à la location nue. Ce type de location est particulièrement adapté aux grandes villes, où étudiants et jeunes actifs sont toujours en quête d’un pied-à-terre.
Considéré par certains spécialistes français comme le meilleur investissement de ces deux dernières décennies (2000-2020) en termes de rentabilité, l’immobilier locatif est également une valeur refuge : il assure aux investisseurs de sécuriser leur patrimoine, même en période de crise. Alors, prêt à investir en France ?