Pour concrétiser l’achat d’un logement destiné à la location, de multiples démarches sont nécessaires. À cet effet, bien préparer son projet immobilier est une étape essentielle pour anticiper les aléas prévisibles et imprévisibles. Le calcul de la capacité d’emprunt en investissement locatif intervient à partir d’ici pour faire le bon choix.
Dans le secteur de l’immobilier, le bon rendement pour un investissement locatif est de 10%. Hormis la connaissance de ce pourcentage, il est utile de savoir que le montant des loyers doit couvrir l'ensemble des charges et des frais annexes liés à l'exploitation locative du bien immobilier.
Ceci dit, l’objectif de l’investissement locatif est de parvenir à générer des bénéfices. Dans cette perspective, il est conseillé d’investir dans l’achat d’un logement au taux de rendement brut compris entre 8 et 10%. Cet ordre de mesure est le moyen d’investir et de pouvoir honorer les mensualités de l’emprunt immobilier dans les meilleures conditions avec un budget optimal.
À première vue, investir dans un logement neuf ou ancien destiné à la location peut être un projet fiable et rentable sur le long terme. Auprès d’une banque traditionnelle, un conseiller bancaire peut vous renseigner sur la marche à suivre pour savoir comment et combien investir pour maintenir un budget équilibré au fil des mois.
Au-delà de cette possibilité, il est parfaitement possible d’avoir une vision objective sur le calcul de votre capacité d’investissement locatif. Dans ce but, il est utile de savoir que l’investissement locatif se distingue d’un investissement immobilier classique pour une raison simple.
En pratique, l’investisseur achète le logement pour le louer, pas pour y vivre. Ceci dit, bien que le propriétaire perçoit des revenus complémentaires, des charges fixes sont à régler. Ces postes de dépenses se cumulent avec les charges mensuelles de la résidence principale du propriétaire investisseur.
Avec la prise en compte du profil emprunteur, la capacité d’emprunt en investissement locatif peut être différente, comparativement à sa capacité d’emprunt immobilier. En l’occurrence, le taux et la durée de remboursement du prêt peuvent aussi être impactés. Par ailleurs, d’autres indicateurs peuvent influencer la capacité d’emprunt en investissement locatif de l’emprunteur investisseur.
Pour toutes ces raisons, le projet d’investissement locatif du futur propriétaire investisseur demande un cadrage minutieux pour pouvoir rembourser à l’organisme financier prêteur une mensualité au juste prix. Dans cette optique, il est important d’avoir l’assurance de réaliser une opération immobilière avec des loyers rentables.
Dans la plupart des cas, emprunter pour investir sans apport dans l’achat d’un logement destiné à la location est une démarche complexe, mais pas impossible. Autrement dit, la banque ou la société de crédit peut tout de même suivre et soutenir le dossier de prêt immobilier de l’emprunteur investisseur.
Pour cela, la condition majeure est que le souscripteur apporte des garanties solides et une capacité de remboursement optimale. D’une certaine manière, ces exigences impliquent notamment de présenter à la banque un taux d’endettement équilibré en regard du montant de ses revenus mensuels (salaire, allocation, pension,...).
Si l’emprunteur investisseur est propriétaire de sa résidence principale, ce critère augmente significativement ses chances de souscrire à un prêt immobilier sans apport personnel. La banque peut prendre en compte les habitudes bancaires de l’emprunteur investisseur qui incluent le remboursement en cours de son prêt immobilier.
Dans ce cadre, l’organisme financier prêteur peut considérer que ces dernières sont optimales pour rembourser dans de bonnes conditions son projet d’investissement locatif. Dans l’absolu, les banques se montrent frileuses pour accorder un avis favorable à la demande de prêt d’emprunteur non-propriétaires de leur logement actuel.
Bon à savoir : Avec une capacité d’endettement égale ou supérieure à 35%, les emprunteurs locataires de leur logement doivent aussi mobiliser davantage de garanties pour obtenir potentiellement une réponse positive à leur demande de financement.
En principe, le calcul de la capacité d’emprunt en investissement locatif est plus complexe que pour un projet d’investissement immobilier traditionnel. Au-delà de la prise en compte des revenus et charges fixes, telles que les crédits en cours de remboursement de l’emprunteur, qui déterminent le taux d’endettement, il est nécessaire d’estimer le montant des revenus locatifs.
Pour savoir facilement combien emprunter pour investir, la formule de calcul de la capacité d'emprunt en investissement locatif et la limite du taux d’endettement sont 2 indicateurs importants à analyser. À présent, voici la formule de calcul du taux d’endettement :
(Montant des revenus / coût des charges fixes × 100)
Dans le calcul des charges fixes, les crédits à la consommation et/ou immobiliers en cours de remboursement sont à prendre en compte, le cas échéant. Sur cette base, le taux d’endettement maximum de l'emprunteur investisseur acceptable par les banques est fixé à 33%. Ainsi, ce pourcentage représente un tiers des revenus (salaire, pension,...).
Au cas par cas, certaines banques se montrent plus flexibles lorsque la situation financière et le montant du reste à vivre s'y prêtent. Parfois, le cas inverse est possible. D’autres établissements bancaires peuvent fixer le taux d’endettement maximum en dessous du seuil en vigueur lorsque le profil emprunteur le justifie.
Quel que soit le cas de figure, le montant des revenus locatifs dépend directement de la zone géographique dans laquelle investir. Quant au prix d’achat au m² et au coût de la location dans la zone des logements concernés par les projets d’investissements immobiliers, ce sont 2 données essentielles pour investir et emprunter des fonds dans les meilleures conditions.
Avec l’analyse des tarifs pratiqués sur le marché de l’immobilier actuellement, il est alors plus simple de déterminer le juste montant de vos futurs revenus complémentaires. D'un autre point de vue, les 3 facteurs suivants à déterminer permettent de définir le montant du prêt immobilier maximum consacré au financement du projet d’investissement locatif :
Bon à savoir : Dans le cadre des investissements locatifs, certaines banques peuvent se montrer réticentes pour accorder un dossier de prêt immobilier de longue durée sur 25 à 30 ans.
Au regard des banques, seuls 70% des revenus locatifs estimés par l’investisseur sont pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt en investissement locatif. Pour les 30% restants, ces derniers couvrent principalement 2 types de frais :
Oui, à une seule condition. La déduction fiscale des intérêts du crédit immobilier est possible uniquement si vos charges excèdent les revenus perçus sur la location de votre logement locatif. D'ailleurs, cette action correspond au déficit foncier. Avec le bon calcul, la déduction fiscale des intérêts peut être particulièrement avantageuse.
Selon la situation financière du propriétaire investisseur, le déficit foncier peut représenter quelques centaines d’euros. Dans certains cas, la déduction fiscale des intérêts du crédit immobilier peut se chiffrer à plusieurs milliers d’euros en fonction de la composition du ménage de l’emprunteur investisseur.
Vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour emprunter et investir dans votre projet locatif avec l’obtention d’un avis favorable auprès de la banque prêteuse ? Dans ce cas, la première étape consiste à calculer votre capacité d’emprunt.
Dans le cadre d’un investissement locatif, il est aussi conseillé d’exposer précisément la forme de votre projet à la banque avec la présentation de chiffres concrets. Vous souhaitez vous tourner vers une solution plus simple et rapide afin de savoir combien emprunter pour investir ?
Aux antipodes des méthodes de calcul classiques, la simulation de prêt immobilier en ligne est une calculette digitale à la pointe de la technologie qui vous guide en express pour effectuer le calcul de votre capacité d’emprunt liée à un investissement locatif.
Par le biais de la simulation de prêt immobilier, vous avez également la possibilité de connaître rapidement le juste montant de la mensualité à rembourser pour financer votre projet d’investissement locatif. Dans tous les cas, tout l’intérêt d’avoir recours à la simulation de crédit immobilier est de concrétiser ses projets de vie avec le maintien d’un budget équilibré.
Parallèlement, le simulateur de prêt vous apporte l’assurance de conserver un reste à vivre suffisant. Bien que Younited Credit propose exclusivement des offres de prêt personnel en plus simple, la plateforme digitale dispose de partenaires de choix parmi les meilleurs acteurs du crédit immobilier.
En fin de compte, la capacité d’emprunt en investissement locatif est l’indicateur de référence qui permet de savoir combien emprunter pour investir. Au-delà de cette étape clé, Younited Credit vous accompagne pour accélérer vos projets et obtenir des fonds dans les meilleures conditions.