Un projet immobilier de plusieurs centaines de milliers d’euros nécessite une situation financière et/ou un niveau de revenus relativement confortables. Quel salaire faut-il gagner au minimum pour emprunter 500 000 euros exactement ? Faut-il absolument être en CDI ? Réponse !
Avant de parler purement revenus et de déterminer quel salaire il vous faut pour emprunter 500 000 euros, revenons sur quelques fondamentaux…
Le taux d’endettement désigne la part que représentent vos charges dans votre budget mensuel. Il fait donc clairement état de votre situation budgétaire. C’est l’un des éléments pris en compte par les banques pour définir votre capacité d’emprunt, en plus de votre salaire. Pour réaliser le calcul de son taux d’endettement, l’emprunteur doit diviser ses charges par ses revenus mensuels, puis multiplier le résultat par 100.
Exemple : (1 100 euros de charges/3 525 euros de revenus) × 100 = 31,21 %
Vous pouvez faire ce calcul en ligne, par le biais d’un outil de simulation de crédit spécifique.
Encadré : Quelles charges prendre en compte ?
Toutes les charges fixes, telles que le loyer payé, les crédits en cours de remboursement ou encore la pension alimentaire que vous versez.
On parle souvent de taux d’endettement maximum de 33 %. Or, avant d’accorder un crédit, les banques observeront en parallèle le reste à vivre de l’emprunteur. À partir de cette donnée, elles peuvent parfaitement revoir ce taux à la hausse… ou à la baisse. Or, qui dit taux d’endettement inférieur dit capacité d’emprunt diminuée, et inversement. En fonction de ce facteur, financer votre projet immobilier peut alors être plus ou moins simple.
À côté du salaire proprement dit et du taux d’endettement de l’emprunteur, la banque considérera la durée de remboursement du prêt immobilier. Cela va de soi, puisque cette durée influera sur le coût du crédit : si la durée augmente, le coût augmente. Or, avec cette somme d’argent à dégager en plus, le montant global (somme d’argent empruntée + intérêts) peut ne plus coller avec la capacité d’emprunt. À l’inverse, si la durée est réduite, le salaire nécessaire sera plus important, puisque la mensualité à rembourser sera plus élevée.
Afin de vous aider à connaître le montant du salaire que vous devez percevoir pour emprunter 500 000 euros, voici ci-après un tableau indicatif.
Durée du prêt en mois | Montant des mensualités à rembourser en euros | Revenus mensuels minimums en euros |
120 (soit 10 ans) | 4 167 | 12 627 |
180 (soit 15 ans) | 2 778 | 8 418 |
240 (soit 20 ans) | 2 083 | 6 312 |
300 (soit 25 ans) | 1 667 | 5 051 |
360 (soit 30 ans) | 1 389 | 4 209 |
Mais ici, un élément majeur n’est pas pris en compte : le taux d’emprunt, ou taux de crédit. Appliqué sur chaque mensualité, il augmente le coût total du crédit. Aux 500 000 euros, il faut bien sûr ajouter les frais qui découlent de ce taux, comme le taux nominal, les frais de dossier et le coût de l’assurance ! L’emprunteur devra donc forcément gagner un salaire minimum supérieur à ceux indiqués ici pour obtenir une réponse positive de la part de la banque à sa demande de financement.
L’assurance, généralement obligatoire, pour ce type de financement représente aux alentours de 0,34%. Ce qui signifie que l’assurance-crédit sera de 500 000*0,34% égale à 1 700 euros par an au total. Par mensualité cela reviendra à 1 700/12 égale à 141,66 euros.
C’est sans compter les frais de notaire qui viennent s’ajouter. En moyenne, les frais de notaire représentent 2,5 % du prix d’achat d’un logement neuf et 8 % du prix d’achat d’un logement ancien. Faites le compte ! À savoir que contrairement aux autres frais, les frais de notaire sont à payer tout de suite. Il faut donc avoir un apport ou des revenus suffisamment élevés, sachant que pour un bien de 500 000 euros, vous devrez avancer… 12 500 euros rien que dans le neuf.
Pour bien prendre la mesure de tous ces frais et en revoir certains à la baisse, il est là encore conseillé d’effectuer une simulation en ligne. C’est le meilleur moyen de comparer. Mais sachez que les frais de notaire sont les seuls à ne pouvoir être négociés. Vous pouvez toutefois les réduire, notamment en faisant l’impasse sur les frais d’agence lors de leur calcul. Retenez cette astuce !
Le rêve de tout emprunteur, afin de pouvoir obtenir un financement plus important et boucler son projet immobilier sans encombre, est de voir ses revenus augmenter ! Mais d’autres solutions existent pour rendre votre situation plus acceptable et convaincre la banque de financer votre projet… Conseils pour augmenter votre capacité d’emprunt.
En matière de taux d’endettement, le reste à vivre n’est pas le seul à pouvoir faire pencher la balance. Le profil de l’emprunteur peut aussi jouer. Certes, dans une moindre mesure, mais tout de même ! Si la banque accepte un taux d’endettement de 35 % dans le cadre de votre projet immobilier, c’est déjà ça de gagné. Capacité à épargner, bon comportement bancaire (pas d’incidents de paiement ni de remboursement), emploi stable, voire revenus locatifs… mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit immobilier d’un montant supérieur !
L’apport personnel permet à l’emprunteur d’augmenter sa capacité de remboursement, et de ce fait, de booster sa capacité d’emprunt. L’explication est simple : en l’existence d’un apport, les banques accordent plus facilement un prêt immobilier à moindre taux. Et qui dit taux plus faible dit mensualité réduite. Vous pourrez donc potentiellement emprunter plus.
Une seule mensualité au lieu de plusieurs, un taux d’emprunt idéalement plus avantageux : voilà en gros le concept du regroupement de crédits. Souvent, la durée de remboursement est rallongée, ce qui permet là encore à l’emprunteur de réduire le montant de sa mensualité à rembourser.
L’avantage du CDI, c’est bien évidemment d’avoir une rentrée d’argent régulière. C’est entre autres ce que recherchent les banques lorsqu’elles passent un dossier de financement au crible. Pour un achat immobilier sans CDI, et à moins bien sûr d’avoir un co-emprunteur qui soit lui-même en CDI, votre demande de prêt peut être acceptée si vous justifiez d’une activité constante sur les 2 années précédant votre demande… Tout se fera ensuite en fonction de votre capacité d’emprunt et autres critères précédemment évoqués.
Force de proposition, le courtier peut agir sur votre capacité d’endettement et votre capacité d’emprunt. Le rôle du courtier consiste aussi à négocier les meilleurs taux auprès de ses partenaires ! Il ne faut pas hésiter à le solliciter.
Vous l’aurez compris, à la question « quel salaire pour emprunter 500 000 euros ? », il n’y a pas de réponse unique. Tout dépend des conditions d’emprunt et de votre situation personnelle.