Pour faire simple un apport se définit comme une somme d’argent qui est exprimée en pourcentage du montant total du prêt. Cette somme vous devrez l’ajouter au crédit immobilier pour le compléter et pouvoir réaliser votre projet de financement. Il doit être constitué avant de faire la demande pour son prêt immobilier. Elle sert à rassurer la banque et la soulager d’une partie de votre engagement. Généralement il va vous servir à payer des frais tels que les frais de notaire, de dossier, de caution, etc.
Calculer son apport personnel avant de faire la demande pour son projet est une étape primordiale pour connaître en détail sa capacité d'emprunt. Pour calculer le calculer vous devez comptabiliser :
Exemple d’un calcul prêt immobilier avec apport :
Supposons que vous achetez une maison à 150 000 euros, les frais de notaires seront de 11 550 euros, alors : 150 000 + 11 550 = 126 550. Vous devrez emprunter 126 550 pour obtenir votre résidence . Il est conseillé d'avoir au minimum à 12 655 euros, ce qui correspond à 10% de la somme totale du bien immobilier.
Une approche existe concernant le calcul : ajouter à l’apport la somme totale des mensualités que ses revenus permettent de payer tout en gardant un reste à vivre convenable.
Habituellement, il doit être égal à 10% de la somme totale de l’emprunt. Imaginons que vous avez pour projet d’acheter un bien immobilier qui s’élève à 100 000 euros, de ce fait ce dernier devra être égal à 10 000 euros. Ces 10% sont très souvent imposés par les banques. Il peut tout de même aller de 10 à 20% selon les établissements bancaires.
Qu’il s’agisse d’un héritage d’un parent ou d’une somme mise de côté au fil des années, l'appoint est une donnée clé lorsque l’on contracte un prêt, puisqu’il va influencer votre budget et même le taux d'intérêts que l'on vous proposera. C'est en effet une garantie tangible que vous êtes capable d'épargner et que vous disposez de ressources, ce qui réduit le risque de défaillance lors du remboursement.
En toute logique, plus un appoint est élevé et plus les conditions de remboursement sont faciles à remplir :
Évaluer le montant de l’apport
L’apport personnel est l’agrégation de toutes les sommes d’argent dont dispose le particulier pour investir dans son nouveau bien immobilier. En d’autres termes, il peut regrouper :
L'idéal est de disposer d'un apport pouvant couvrir 10% du montant de l'achat immobilier. Cependant il faut savoir que cette somme en plus ne vous permettra pas à 100% d'avoir le meilleur taux possible, pour cela vous pouvez faire appel à un courtier pour vous aider.
Avoir constitué cette somme au préalable, vous offre beaucoup d’avantages lors de votre projet et de négociation avec votre établissement bancaire. Dans un premier temps, plus ce dernier sera élevé et plus vous aurez une chance d’avoir un taux d’intérêt préférentiel. Si vous êtes dans ce cas avec une somme conséquente la banque se trouvera dans une situation beaucoup plus confortable et avec moins de danger.
L’apport permet aussi de négocier une augmentation du taux d’endettement maximal. Nous vous conseillons d'utiliser un simulateur pour calculer votre taux d’endettement. Il est important d’avoir à sa disposition tous les paramètres en jeu.
La banque peut aussi vous augmenter votre plafond d’emprunt avec un bon apport personnel.
Comme nous avons pu le voir, il peut être constitué grâce à de nombreuses sources. Nous vous conseillons dès lors que vous atteignez des sommes élevées de les placer sur un produit d’épargne pour pouvoir les fructifier.
Le livret A peut être intéressant car il est défiscalisé. Pour les plans d’épargne logement ces derniers ouvrent droit à un crédit particulier et à une prime d’Etat sous certaines conditions. Le plafond du PEL est très élevé, ceci est avantageux pour une cotisation conséquente.
Vous avez aussi à disposition les prêts à taux préférentiels comme le PTZ, les banques l'assimilent comme un apport. Ces prêts permettent de développer votre capital de départ. Vous avez : le prêt aux fonctionnaires, le prêt relais, les prêts de collectivités territoriales, le prêt Action Logement, le prêt octroyé par la CAF et le prêt à taux zéro (PTZ).
Pour augmenter votre appoint effectué vous pouvez investir en locatif. Pour former sa somme finale, louer un bien peut être une solution. Si pour le logement que vous souhaitez louer vous avez souscrit un prêt de courte durée pour l’obtenir, par la suite la plus-value réalisée va s'additionner au capital remboursé et vous atteindrez un montant conséquent. Cependant, pour éviter un manque à gagner, n'oubliez pas de lever les pénalités de remboursement anticipé.
Cette démarche montrera à votre banque que vous êtes capable de rembourser un crédit.
Il est important de savoir à quelle étape de ce projet de prêt immobilier la somme dont vous disposez vous sera demandée. Vous devez donner votre somme constituée seulement au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, pas avant. Vous avez un délai en plus pour trouver la somme totale de votre apport. Vous devez savoir qu’il n’est pas impossible qu’un dépôt de garantie vous soit demandé lors de la réservation du bien. Ce dépôt est compris entre 5 et 10% du prix de la vente. Nous vous conseillons de ce fait de détenir un certain montant avant de vous engager dans une promesse d’achat.
Il n’y a aucune loi qui rend obligatoire l’apport personnel lors d’un projet d’emprunt. Vous avez la possibilité de négocier votre prêt avec votre établissement bancaire en question sans en avoir un à disposition. Cependant pour parvenir à obtenir l’accord du projet vous devez avoir un dossier plus que solide : emploi stable (CDI, fonctionnaire…), revenus élevés et récurrents, ancienneté professionnelle, un patrimoine financier, un investissement locatif… Si vous n’avez pas d'appoint vous devez aussi le justifier auprès de la banque. Les banques sont aussi plus flexibles avec les jeunes emprunteurs qui entrent dans la vie active car ils n’ont pas encore eu l’opportunité d’avoir une épargne confortable.
Cependant, il faut aussi prendre en compte que sans apport personnel votre coût total du prêt immobilier augmentera.
Les banques sont réticentes dès lors que l’emprunteur n’a pas de cotisation avec lui car elle devra financer tous les frais accessoires nécessaires à l’achat du bien, cela se nomme : crédit à 110%.
C’est pour cela qu’il est préférable d’avoir un apport et d’utiliser des simulateur de prêt immobilier avec appoint en amont. Simuler et estimer tous les montants va vous permettre de connaître dans tous les détails votre projet et ses paramètres.
Réaliser une simulation de crédit immobilier en ligne avec apport est primordial pour l’avancée de son projet, grâce à une simulation vous disposerez de toutes les informations essentielles à l'avancée de votre but.
Une fois l'appoint constitué, il est possible d'effectuer une simulation de crédit en fonction de la somme que le particulier possède déjà. Cette simulation permet de connaître le taux du crédit dont le particulier a besoin pour effectuer l’achat du nouveau bien immobilier, mais aussi le nombre d’échéances, les intérêts ou encore la durée du remboursement. Il peut servir de variable d'ajustement pour augmenter le budget ou réduire le montant à emprunter !