Quelle est la définition du TRI en finance ? Le taux de rentabilité interne correspond au taux de rendement annuel d’un investissement en prenant en compte tous les flux (prix, loyers, fiscalité, frais, etc.). Pour estimer la véritable qualité de l’activité il faut aussi inclure l’actualisation des cash-flows de l’investissement. Dedans nous comptons : l’évolution du loyer, l’évolution du tarif immobilier, l’impôt sur la plus-value immobilière, l’effet de levier du crédit immobilier et les impacts fiscaux de l'investissement par rapport à l'impôt sur le revenu, taxe foncière et prélèvement sociaux.
Le TRI permet de comparer différents types de placements mobiliers ou immobiliers qui a priori n’ont pas grand-chose à voir entre eux.
En d’autres termes, il s’agit du taux d’intérêt qui égalisera l’ensemble des flux de trésorerie positifs ou négatifs générés par l’investissement immobilier. En ce sens, il est plus précis que le rendement locatif qui prend seulement en compte le prix du bien et les revenus générés.
A savoir : le projet immobilier en question sera retenu que si son TRI prévisible est assez supérieur aux taux d'intérêt bancaire et ainsi pour faire attention à la prime de risque qui est propre au type de projet.
Le calcul du TRI prend en compte les flux entrants et les cash flow sortants, durant toute la durée du placement (il conviendra donc de fixer une date de réalisation du Flux dans votre scénario), le tout ramené sur une année afin d’obtenir un taux annuel.
Les flux entrants prennent en compte le montant, sur toute la durée envisagée du placement, correspondant : aux revenus du loyer (qui peuvent être variables), aux sommes éventuellement touchées grâce à des stratégies de défiscalisation, à la plus-value éventuelle lors de la revente.
Les flux sortants prennent en compte le montant, sur toute la durée envisagée du placement, correspondant : à l’apport éventuel, aux frais de dossier d’emprunt, aux mensualités du prêt immobilier, à l’entretien, à la taxe foncière, à la moins-value éventuelle lors de la revente, aux conséquences fiscales des revenus, etc.
Le TRI est une donnée que vous pouvez calculer plus facilement avec excel, sa formule excel est “= TRI (valeurs)”. Grâce à excel et ses tableaux, ils pourront vous apporter une aide concernant le calcul du taux de rentabilité interne.
L’utilisation du calcul du TRI est mitigée dans le monde de la finance. Car il ne peut pas être le seul indicateur financier pendant une décision d’investissement. Il faut savoir que le TRI et la VAN sont indissociables. Les comparer vous permet d’être précis.
Vous devez vous familiariser avec tout type de de notion lorsque vous vous engagez dans ces projets de financement.
Alors qu’est-ce que le WACC (Weighted Average Cost of Capital)? Par traduction : le coût moyen pondéré du capital (CMPC).
Il se définit comme le coût moyen après impôts des sources de capital d’une entreprise et il mesure aussi le rendement des intérêts qu’une société va payer pour son financement.
Le mieux pour une entreprise c’est que le WACC soit bas. Cela impacte les coûts de financement et les baisses.
Le WACC va être utilisé en prenant en compte le TRI. Mais le WACC n’est pas spécifiquement une mesure de rendement de performance interne. C’est pour cela qu’on a besoin du TRI pour le compléter.
La VAN ou NPV en traction anglaise : Net Present Value, se définit comme étant des flux actualisés d’un projet.
Comment interpréter les résultats de la VAN ?
Le rendement classique contrairement au TRI il donne la rentabilité à un instant donné mais il ne va pas permettre de prendre en compte l’origine des fonds et des flux financiers.
Par exemple, si vous prenez un emprunt, l’argent en question sera apporté par la banque plutôt que par votre épargne personnelle. Mais le rendement classique dans un cas pareil, il ne tient pas en compte de cela, alors que c’est une donnée importante.
Il est alors toujours plus intéressant d'investir dans l’immobilier par crédit que de donner les fonds en cash, c’est l’effet “levier” du crédit.
Le TRI comporte plusieurs avantages, les voici :
Une donnée pareille à ses avantages et ses inconvénients aussi. Voici les inconvénients du TRI :
Pendant le projet d’investissement, le TRI sera comparé au TRE. Le TRE est le Taux de Rentabilité Exigée. Une entreprise n’investira jamais pour un projet où le TRI est inférieur à son TRE.
Quelle est la définition du TRI Projet ? Le TRI Projet est un indicateur qui permet d'évaluer le taux de rentabilité interne d’un projet mais en ne tenant pas compte des sources de financement. Il a pour but d’analyser l’intérêt du projet pour l’entreprise et non pour ses actionnaires.
Son calcul se base sur le coût global de l’investissement et la somme des flux de trésorerie et la valeur résiduelle de l’investissement.
Ce TRI permet en effet d’évaluer le taux de rentabilité interne des capitaux investis par les actionnaires pendant un projet. Le TRI fonds propres ou TRI actionnaires va intervenir avant l’imposition des personnes physiques sur le revenu.
Il a aussi pour utilité d’évaluer l'intérêt d’un projet pour ceux qui apportent des fonds propres.
Mais comment on le calcule ? Il prend en compte les apport en fonds propres et en comptes courants, la rémunération des comptes courants, les dividendes versés et enfin les remboursements de comptes courants.
Il est très souvent supérieur au TRI Projet à cause de l’effet de levier financier.
Grâce au TRI, en tant qu'investisseur, vous obtenez des indicateurs plus précis sur votre projet comparé à ceux du rendement brut ou net. Les données prises sont précises car elles découlent de la trésorerie actuelle de chaque investisseur. Cela vous permet de faire une évaluation rapide, de minimiser les risques d’un mauvais investissement et c'est un point essentiel car éviter un gros risque vous permet peut-être d'esquiver un futur endettement ou une perte. Mais surtout, cela constitue pour vous un atout majeur de négociation de prêt auprès des établissements bancaires. Votre future rentabilité rassure.
Vous pourrez vous servir du TRI pour comparer plusieurs investissements entre eux mais sa fonction première est de déterminer si un investissement est rentable ou non.
On aura donc tendance à choisir le projet dont le TRI est le plus élevé. Attention cependant, le TRI peut varier considérablement selon le nombre d’années prévues par le scénario. En clair, la valeur d’un montant de 600 euros il y a 15 ans ne sera pas la même aujourd’hui et inversement. Si vous n’êtes pas certain de votre horizon d’investissement, calculez le TRI de vos placements avec plusieurs hypothèses. Un placement X peut s’avérer plus intéressant qu’un placement Y avec une date de réalisation du Flux à 5 ans et le placement Y peut s’avérer plus intéressant que le placement X avec une date de réalisation du Flux à 20 ans.
Chaque projet demande réflexion, le TRI n’est pas spécialement une donnée qui est connue de tous. Alors n’hésitez pas à chercher des informations pour mieux le comprendre et de vous familiariser avec tous les indicateurs qui lui sont associés ! Avec Younited Credit repartez avec toutes les informations les plus importantes pour vos futurs projets financiers ainsi que des simulations personnalisées.
De plus, vous pouvez aussi vous tourner vers des simulateurs spécialement conçus pour calculer votre taux de rentabilité interne ou bien des spécialistes dans le domaine immobilier !