La loi Pinel et la loi Denormandie sont deux dispositifs de défiscalisation permettant aux investisseurs immobiliers domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt. Chacun présente ses conditions propres, et si le logement concerné est un critère d’éligibilité important, c’est loin d’être le seul. Avant de se lancer dans un ou plusieurs investissements locatifs, pour espérer une bonne rentabilité, mieux vaut bien saisir les mécanismes de chaque dispositif fiscal.
La loi Denormandie est venue compléter la loi Pinel, introduite par la loi de finances de 2015, au 1er janvier 2019. Objectif ? Simplifier la loi Pinel dans l’immobilier ancien. L’introduction de ces dispositifs vise à la fois à :
Les conditions pour bénéficier de l’un ou l’autre de ces dispositifs de défiscalisation sont strictes et reposent sur trois grands facteurs : le type d’investissement, le niveau de revenus du locataire et la teneur du contrat de location.
Avec la loi Pinel, pour pouvoir défiscaliser ses investissements, le bien immobilier doit être :
À noter : réhabilitation et rénovation d’un bien, quelle différence ?
Rénover un logement, cela signifie remettre à neuf tout ou partie de celui-ci dans le but d’en augmenter le confort ou de le moderniser. Dans le cadre d’une réhabilitation, les travaux portent essentiellement sur la remise en état du bâti.
Concernant le dispositif Denormandie, les investisseurs pouvant bénéficier d’un allègement fiscal sont uniquement ceux :
Comme en loi Pinel, ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération.
Autres conditions à remplir par les investisseurs pour défiscaliser dans le neuf ou l’ancien :
Le dispositif Pinel et le dispositif Denormandie sont assujettis à des plafonds de revenus côté locataire, variables en fonction des zones d’éligibilité et de la composition du foyer fiscal.
La période de location doit être de 6 ans minimum, plus éventuellement 1 à 2 périodes de prolongation de 3 ans (soit 9 ou 12 ans). Les investisseurs doivent aussi louer le logement au plus tard un an après acquisition ou achèvement des travaux. En outre, la loi Pinel et la loi Denormandie imposent un plafond de loyer mensuel au m² (charges non comprises). À titre indicatif, selon les zones d’éligibilité ou celles auxquelles appartiennent les villes bénéficiaires, le plafond de loyer variait entre 8,93 et 17,17 euros en 2019. Les chiffres 2020 ne sont pas encore publiés.
Oui, la location peut se faire si le locataire est un membre de votre famille. Par contre, il ne devra pas être rattaché à votre foyer fiscal.
Le taux de réduction d’impôt varie selon la période de location et est égal à :
L’allègement fiscal est calculé non seulement sur la base du coût d’acquisition du logement (plafond : 300 000 euros), mais aussi sur celle du coût du logement au m² (plafond : 5 500 euros). Mais attention : il tient également compte du plafonnement global des avantages fiscaux.
Pour espérer une rentabilité optimum, les investisseurs ont tout intérêt à cibler un logement disposant d’un bon emplacement et situé dans un secteur recherché. Attention également à bien déterminer vos objectifs, et à les mettre en corrélation avec votre capacité d’investissement.
Non. La réduction d’impôt rattachée à la loi Pinel s’applique, au maximum, à deux investissements par an.
Que ce soit en loi Pinel ou en loi Denormandie, les avantages fiscaux en faveur des investisseurs sont soumis à des règles précises, imposant une rigueur certaine avant toute acquisition. Il est souvent plus sage de demander conseil à un expert en immobilier locatif.