Aujourd’hui, investir dans la pierre ne se limite plus au seul financement de sa résidence principale, voire de sa résidence secondaire. En effet, l’investissement locatif, lui aussi, tend à s’imposer. Cela consiste tout simplement à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Ce type d’investissement couvre différentes solutions, et peut par exemple porter sur :
Quelle que soit l’option retenue, le but est de dégager des revenus complémentaires, et donc de gagner de l’argent. Comment ? Grâce au loyer ou à la part de loyer perçu(e). Outre les revenus locatifs générés, l’investisseur se constitue un patrimoine immobilier. Il s’agit alors d’une réponse adaptée pour assurer l’avenir de ses descendants. Mais pour que l’achat soit rentable au maximum, il est essentiel de scruter la tendance et l’évolution des prix du marché.
En gros, dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, 60 % des demandes de crédits immobiliers sans apport personnel sont acceptées par les banques. Pour faire partie des chanceux, vous devez en premier lieu avoir un dossier de prêt suffisamment solide. Si vous pouvez défiscaliser votre investissement, c’est un point en plus qui est loin d’être négligeable...
Pour un dossier de prêt en bonne et due forme, il est clair qu’il va falloir réaliser quelques « savants » calculs.
1 - Calcul des charges liées à l’investissement
Ces charges comprennent notamment :
Les banques les prendront systématiquement en compte. Selon les montants engagés, elles vont bien évidemment plus ou moins peser dans la balance.
2 - Calcul du rendement locatif
Pour calculer le rendement de votre projet, rien de tel que d’avoir recours à un outil de simulation d’investissement locatif.
Au cours de la simulation, vous aurez à entrer des données comme :
Les renseignements à donner varient en fonction du simulateur d’emprunt utilisé. Si jamais le rendement obtenu à la fin de la simulation n’est pas celui escompté, il sera toujours temps de rectifier le tir en recherchant d’autres biens à vendre dans un quartier ou une ville différent(e). Pour vous donner une base, sachez qu’un très bon taux de rendement se place à hauteur de 10 % brut minimum. Cela vous assurera un rendement net relativement confortable.
3 - Calcul du taux de rentabilité locative
Enfin, la localisation du bien immobilier que vous comptez financer va jouer pour beaucoup : elle déterminera son degré d’attractivité, et donc votre rentabilité locative ! Pour calculer cette dernière, là encore, rendez-vous sur un simulateur d’investissement locatif, mais cette fois orienté « rentabilité locative ». Une fois les renseignements demandés validés, vous obtenez une estimation instantanée et gratuite de votre taux de rentabilité. Comme pour le taux de rendement, la banque fera son propre calcul, mais vous saurez déjà à quoi vous attendre ! C’est aussi et surtout l’occasion de savoir si vous êtes ou non en position de négocier un crédit sans apport personnel...
À noter : taux et capacité d’endettement
Votre taux et votre capacité d’endettement tiendront aussi, bien sûr, une place prépondérante. C’est ce que la banque considérera en premier pour rendre sa décision. C’est aussi ce qui définira, le cas échéant, le montant de vos intérêts d’emprunt en euros.
Financer un investissement locatif, que ce soit par le biais d’un prêt avec ou sans apport, ou même hors emprunt, vous donne potentiellement droit à des aides de l’État. Il en existe plusieurs et il s’agit essentiellement d’avantages fiscaux. Le dispositif applicable va dépendre du type d’investissement réalisé, et non du type de logement. Retour sur les principales solutions de défiscalisation, que vous souhaitiez ou non emprunter de l’argent pour une maison, un appartement ou autre.
Défiscalisation en loi Pinel
Depuis l’année 2014 (1er septembre, précisément), la loi Pinel remplace la loi Duflot. Elle vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre de 12 ou 18 % sur le prix du bien immobilier selon la durée initiale pendant laquelle vous vous engagez à le louer (6 ou 9 ans).
Si vous partez sur une durée initiale de 6 ans et prolongez la durée de location, vous aurez droit à une réduction d’impôt supplétive, égale à :
Si vous partez sur une durée initiale de 9 ans, une seule prolongation de 3 ans est possible, avec un taux de réduction d’impôt égal à 3. Soit 12 ans et 21 % de réduction d’impôt maximums, quelle que soit la durée initiale.
Pour pouvoir prétendre au dispositif Pinel, il vous faut financer un bien en zone tendue qui soit neuf ou à réhabiliter en vue d’atteindre les performances techniques du neuf.
Bon à savoir : délai imparti pour certains biens
À compter du 1er janvier 2021, le logement individuel et l’habitat pavillonnaire ne seront plus éligibles à cette réduction d’impôt.
Défiscalisation en loi Denormandie
En loi Denormandie, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement dans un quartier ancien dégradé. Le taux varie en fonction de la durée d’engagement de location. Il est fixé à 12, 18 ou 21 % selon que celle-ci s’étend sur 6, 9 ou 12 années.
Pour conclure, un investissement locatif sans apport reste possible, mais dans une certaine mesure. Plus vous aurez de garanties à avancer pour rassurer la banque, plus celle-ci sera encline à vous suivre. Votre dossier de prêt manque de transparence ? Votre projet n’est pas 100 % viable ? Charge à vous de peaufiner tout cela avant le grand rendez-vous !