Crédit immobilier après 60 ans : mener à bien son projet

Longtemps, les seniors désireux de souscrire un emprunt immobilier se voyaient éconduits par les banques. Cette tendance s’est quelque peu inversée ces dernières années. Aujourd’hui, un senior peut aussi être emprunteur et s’offrir la résidence de ses rêves. Comment ? En souscrivant un prêt immobilier senior. À suivre, l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Emprunt immobilier : quels obstacles passé 60 ans ?

Arrivé un certain âge, emprunter est plus compliqué pour trois raisons principales :

• Baisse du pouvoir d’a�chat: une grande majorité de seniors touchent moins à la retraite que lorsqu’ils étaient encore en activité (en moyenne, autour de 75 % de leur salaire pour une carrière complète, soit ¼ des revenus en moins).
• Risques de problèmes de santé décuplés: ceci est bien entendu lié à l’avancée en âge des seniors. Partant de ce constat, les banques estiment que le risque de décès est accru.
• Coût de l’assurance emprunteur senior, ou assurance décès invalidité : tenant compte des risques santé ou même de problèmes de santé avérés, la banque exige davantage de garanties, mais aussi et surtout un niveau de garantie plus élevé, voire maximum. L’état de santé de l’emprunteur peut également être un motif de refus.

Mais d’un autre côté, les seniors savent bien gérer leurs comptes et sont généralement peu dépensiers. Nombre d’entre eux sont par ailleurs de bons épargnants. De plus, problèmes de santé potentiels mis à part, un senior a de nos jours une meilleure espérance de vie que par le passé. Tout ceci explique qu’aujourd’hui, les banques sont moins réticentes face à une demande de prêt immobilier senior.

Le saviez-vous ?
Les seniors représentent désormais environ 20 % des emprunteurs. Pour moitié, les crédits qui leur sont accordés concernent l’achat d’une résidence principale ou un investissement locatif.

Prêt immobilier senior : quelle formule les banques proposent-elles ?

Un contrat de prêt immobilier senior est un contrat de crédit immobilier classique, à quelques différences près. Tout d’abord, et plus encore que pour un emprunteur jeune, un senior devra le plus souvent avoir un apport. Au-delà de 60 ans, la banque demandera aux alentours de 30 % de la valeur du bien immobilier, contre 10 % maximum pour les tranches d’âge inférieures. Ensuite, la durée du crédit devra être la plus courte possible : 10 à 15 ans, rarement au-delà (contre 25 à 30 ans pour un emprunteur jeune). En termes d’âge, certaines banques prêtent jusqu’aux 70 ou 75 ans de l’emprunteur, voire davantage dans de rares cas. Un bon contrat de crédit immobilier peut ainsi engager un senior venant de souffler ses 80 printemps ! Enfin, un tel emprunt immobilier s’accompagnera systématiquement d’une assurance, au coût souvent (très) élevé. Pour échapper aux frais d’assurance décès invalidité (au moins en partie), l’emprunteur senior peut envisager l’option du nantissement. Le principe ? Mettre en garantie un placement financier (assurance-vie, par exemple). En cas de décès de l’emprunteur, la banque se rembourse sur ce placement.

Des alternatives au prêt immobilier senior ?

À condition bien entendu de disposer des garanties qui s’imposent, les seniors peuvent substituer le prêt immobilier senior à deux types de crédits : le prêt hypothécaire cautionné et le prêt viager hypothécaire. Tous deux sont particulièrement adaptés aux seniors désirant emprunter pour financer leur résidence secondaire, mais :

• Ne parvenant pas à dénicher une assurance emprunteur avantageuse ;
• Ou dont l’âge/l’état de santé les empêche tout bonnement d’en souscrire une.
  
  

Prêt hypothécaire cautionné

Comme son nom l’indique, ce crédit regroupe deux types de garanties : une hypothèque sur un bien immobilier d’un côté, une caution de l’autre. Le prêt hypothécaire cautionné est limité à 70 % de la valeur du bien immobilier, ce qui suppose pour l’emprunteur d’avoir un apport considérable, équivalent à celui exigé pour un prêt immobilier senior. Les modalités de remboursement sont les mêmes que pour un emprunt immobilier classique : l’emprunteur rembourse chaque mois son crédit au taux convenu dans le contrat. En cas de décès avant le terme de l’emprunt, et en l’absence de co-emprunteur survivant, soit la banque vend le bien immobilier, soit la caution rembourse le capital restant dû. Ce dernier cas se produit généralement en présence d’héritier(s).

Prêt viager hypothécaire

Ce crédit consiste, comme le prêt hypothécaire cautionné, à mettre un bien immobilier en garantie, mais uniquement cela. Autre différence majeure : l’emprunteur ne rembourse rien de son vivant. Ce n’est qu’au moment de son décès que la banque se rembourse, après la vente du bien hypothéqué. En revanche, le taux d’emprunt du prêt viager hypothécaire est souvent supérieur à celui du prêt hypothécaire cautionné (+0,5 % en moyenne). Ce type d’emprunt est par ailleurs déconseillé si l’emprunteur a des enfants, puisqu’ils ne pourront pas hériter du bien hypothéqué.

Comment négocier mon crédit immobilier en tant que senior ?

Comme tout emprunteur, un senior peut et doit ouvrir les négociations avec la banque pour diminuer le coût de son crédit. Selon qu’il s’agisse d’un prêt immobilier senior ou d’un crédit alternatif, plusieurs arguments peuvent être avancés pour espérer revoir son taux d’emprunt à la baisse, à commencer par :

• Le montant de l’apport: plus il sera important, moins il faudra emprunter.
• L’âge au moment de la demande de crédit vs la durée de remboursement: une durée courte couplée à un âge peu avancé, c’est toujours plus rassurant pour la banque.
• Le taux d’endettement: moins il y aura de crédits en cours, plus ce taux sera bas. Et qui dit taux d’endettement bas dit possibilité d’emprunter à taux plus avantageux.
• Et bien évidemment, la ou les garantie(s) éventuellement apportée(s) : nantissement, hypothèque sur la résidence principale, notamment.

Si une assurance décès invalidité est nécessaire au contrat, l’emprunteur peut avancer un bon état de santé, le cas échéant. Il peut aussi faire jouer la délégation d’assurance. Le concept ? Choisir non pas une assurance de groupe (c’est-à-dire celle proposée par la banque), mais une assurance individuelle. Seule prérogative : opter pour le même niveau de garantie.

Il fut un temps où obtenir un prêt immobilier senior était particulièrement complexe. Cette époque est désormais révolue ! Même après 60 ans, un emprunteur présentant suffisamment de garanties a les mêmes chances d’obtenir son crédit immobilier qu’un emprunteur lambda, et ce, sans pour autant payer le prix fort.

Les points-clés à retenir sur le prêt immobilier senior

• Plus contraignant que le prêt immobilier classique : limite d’âge, apport plus important, assurance plus chère, durée de remboursement souvent raccourcie.
• Pour passer au travers de l’assurance, le nantissement est une option à retenir.
• À défaut, et sous réserve d’avoir une résidence à mettre en garantie, le prêt hypothécaire cautionné et le prêt viager hypothécaire constituent une alternative intéressante au prêt immobilier senior (nul besoin de prendre une assurance).