Bien que la réduction de mensualités soit une alternative intéressante, le prêt avec hypothèque est une solution bancaire qui mérite réflexion avant de s’engager. En tant qu’acteur majeur du crédit en plus simple, Younited Crédit vous guide pour accélérer vos projets dans les meilleures conditions.
Par définition, le rachat de prêt avec hypothèque est une opération bancaire qui inclut un bien immobilier (maison, appartement,...) comme garantie pour renégocier un ou plusieurs crédits à la consommation et/ou immo. Dans ces conditions, l’emprunteur s’engage à céder son bien immobilier à la société de crédits en cas de défaut de paiement.
En clair, le bien immobilier inclus dans le rachat de crédit avec hypothèque est une garantie qui limite la prise de risque de l’organisme bancaire. Tel que pour la renégociation d’emprunts classiques, l’allongement de la durée de remboursement permet à l’emprunteur de faire racheter ses prêts pour rééquilibrer son budget avec une mensualité unique moins chère.
Hypothéquer sa maison pour obtenir un crédit est une démarche plus ou moins simple qui dépend des conditions appliquées par les banques, selon leur bon vouloir. Dans la plupart des cas, les organismes financiers proposent de racheter des emprunts immo et/ou à la consommation sous plusieurs conditions.
Principalement, la condition majeure exigée est de constituer un dossier de financement complet et solide. À réception, les banques procèdent à l’analyse des pièces justificatives pour évaluer leur prise de risque liée aux profils des emprunteurs. L’objectif de cette étude est d’avoir l’assurance que les souscripteurs sont en capacité de pouvoir honorer leurs mensualités sans difficulté.
À première vue, le rachat de prêt hypothécaire s’adresse à toute personne âgée de 18 à 85 ans. Pour que la demande soit éligible, l’opération doit permettre au souscripteur de renégocier ses conditions de prêt immobilier dans un but précis.
Dans l’absolu, cette alternative financière répond au besoin de placer le logement en garantie sous forme d’hypothèque. Au-delà de ce cadre, il est possible de faire racheter toutes formes de crédits à la consommation (travaux, auto, professionnel, renouvelable,...).
Du côté de la banque, le rachat de prêt hypothécaire consiste à rembourser les fonds obtenus, les intérêts et les frais de remboursement anticipé éventuels à l’organisme financier prêteur. Pour information, un relevé de rachat de prêt hypothécaire généré suite à l’opération peut être transmis par la banque prêteuse sur demande.
Quel que soit le montant du capital à emprunter, le rachat de crédit avec hypothèque peut prendre 2 formes en fonction de la situation financière et personnelle du souscripteur. Pour vous donner un ordre d’idées, voici les 2 cas de figures les plus courants pour renégocier un crédit hypothécaire auprès d’un établissement de crédit favorable à cette solution :
Très souvent, les emprunteurs souhaitent faire racheter leurs emprunts pour obtenir un taux plus avantageux. Comparativement aux renégociations de prêts immobiliers classiques, la particularité du rachat de crédit hypothécaire est la présence obligatoire du logement de l’emprunteur comme garantie en faveur de la banque.
D’autre part, l’hypothèque peut concerner aussi bien une maison qu’un appartement grâce auquel la société de crédits accorde le prêt. Pour augmenter le montant des fonds à emprunter, le rachat de crédit hypothécaire peut inclure plusieurs biens immobiliers à placer en garantie.
Dans le cadre d’un rachat de crédit avec hypothèque, la première étape consiste à évaluer votre capacité d’endettement via un simulateur de rachat de crédit en ligne. De façon gratuite et sans engagement sur la plateforme digitale, vous disposez alors d’une vision claire sur votre budget et sur votre capacité de remboursement.
Bon à savoir : Tout l’intérêt de regrouper plusieurs crédits avec hypothèque du bien immobilier de l’emprunteur est d’obtenir une nouvelle mensualité de crédit moins chère auprès d’une seule banque.
Pour obtenir un avis favorable à une demande de rachat de crédit, l’étude préalable du dossier réalisée par l’organisme financier est une étape clé. Pour accélérer vos projets rapidement, voici les conditions principales appliquées par les banques pour accorder le financement :
En l’occurrence, il est indispensable que la valeur du logement soit suffisante pour couvrir les fonds des crédits à renégocier. Il en va de même pour la somme d’argent supplémentaire éventuellement accordée pour le financement d’un nouveau projet de vie.
Suite à l’évaluation de la faisabilité de l’opération et l’analyse du profil de l’emprunteur, l’étape suivante du rachat de crédit hypothécaire est la définition du taux appliqué au prêt par la banque. Globalement, le calcul de ce taux est basé sur les critères suivants :
Pour obtenir une offre de financement attractive, le TAEG est l’indicateur de référence à observer dans les offres de rachat de crédits pour faire le bon choix. Au regard des banques, ce taux concentre l’ensemble des frais relatifs au crédit, tels que les frais de dossier.
Avant de s’engager, la comparaison de ce taux est la garantie d’obtenir un prêt vraiment avantageux. Pour cela, le principe consiste à dénicher le taux le plus bas possible. Une fois l’offre signée, et au terme du délai légal de rétraction, la banque débloque les fonds et procède au remboursement des emprunts auprès des créanciers actuels.
Bon à savoir : Lorsque la banque prêteuse rembourse les financements du souscripteur en faveur des banques prêteuses initiales, une seule mensualité est remboursée ensuite chaque mois.
Objectivement, le ratio hypothécaire et la quotité hypothécaire sont des facteurs qui évaluent la faisabilité du rachat de crédit. En fonction de la situation financière/personnelle du demandeur, la société de crédits détermine les fonds à accorder en fonction de la valeur du logement proposé en garantie.
En quelque sorte, ces facteurs permettent d’effectuer le calcul suivant : montant du crédit / la valeur actuelle du logement sur le marché immobilier. Suite à ce calcul, le résultat obtenu est multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage.
Déterminés en toute autonomie par les banques, les ratios ajustent leur prise de risque liée au crédit hypothécaire. Le plus souvent, les ratios sont compris entre 70 et 80%. Lorsque les ratios sont élevés, les dossiers peuvent être refusés par les banques.
De façon courante, les établissements bancaires facturent des pénalités de remboursement anticipé si le prêt hypothécaire est remboursé avant la date prévue de la dernière échéance. Dès lors, ces frais peuvent atteindre entre 1 et 4% des fonds à rembourser pour chaque prêt en cours concerné.
Bon à savoir : Les PRA (Pénalités de Remboursement Anticipé) s’appliquent uniquement si le regroupement d’emprunts immobiliers est réalisé auprès d’une société de crédit extérieure.
En principe, la marge hypothécaire est la somme d'argent maximale que la société de crédits est en mesure de prêter en présence d’un logement inclus en garantie. Grâce à ce calcul, l’organisme financier évalue simultanément la capacité d’endettement et le reste à vivre du souscripteur.
À bien des égards, l’analyse de ces critères mérite une attention particulière avant de s’engager pour éviter une situation de surendettement. Autant pour la banque que pour le souscripteur, ces indicateurs de référence limitent la prise de risque.
(Montant estimé du bien immobilier x ratio hypothécaire) - capital des prêts à rembourser
Quel que soit les projets de vie à financer, le rachat de crédit hypothécaire permet à l’emprunteur de bénéficier de 6 avantages principaux pour obtenir des fonds sous la condition essentielle de placer un logement en garantie :
Bien que le regroupement d’emprunts présente des avantages intéressants, il est important de prendre en compte que comme pour tout prêt d’argent, cette alternative comporte aussi des inconvénients qui méritent réflexion avant de s’engager :
Bien que le recours de rachat de crédit hypothécaire soit optionnel, le propriétaire endetté dispose de plusieurs autres solutions pour éviter la saisie éventuelle de son bien immobilier en cas de défaut de paiement :
Comme pour toute autre forme de prêt, la souscription à l’assurance emprunteur est facultative pour une demande de rachat de crédit hypothécaire. Néanmoins, la banque peut refuser d’accorder un avis favorable si la demande de prêt est jugée risquée. Dans bon nombre de cas, le logement placé en garantie suffit à sécuriser le financement au regard de la banque.
Généralement, la durée d’une hypothèque est identique à la période de remboursement du prêt. Si l’emprunteur regroupe ses prêts sur 20 ans, le bien immobilier est hypothéqué sur la même durée. Dans tous les cas, la durée maximale d’une hypothèque est de 50 ans.
Au terme des échéances, les hypothèques restent inscrites pendant 1 an au service de la publicité foncière. Passé ce délai, les hypothèques sont levées sans frais ni démarche particulière à effectuer par les emprunteurs. Au cas par cas, il est possible de demander une mainlevée d’hypothèque.
Avant le terme des échéances du prêt, cette demande peut être justifiée par la vente du logement. À ce titre, la mainlevée peut intervenir après accord amiable entre le propriétaire et la banque. Dans le cas inverse, le propriétaire peut saisir le tribunal. Pour obtenir gain de cause, 2 cas de figure sont possibles :
En cas de rachat de prêt hypothécaire, il est impossible de conserver la première hypothèque d’un crédit immobilier. De façon systématique, cette première hypothèque est levée lors du remboursement de l’emprunt immobilier initial. De même, l'établissement financier prêteur peut exiger le règlement d'indemnités de remboursement anticipé si cette condition s’applique.
Dans ce contexte, la mainlevée de l’hypothèque en cours est une démarche réalisée devant un notaire. Via la création d’un acte notarié, le propriétaire supporte cette dépense supplémentaire non négligeable. En somme, le notaire procède à la fois à la clôture de la première hypothèque et à la mise en place de la nouvelle.
Dans les faits, il s’agit d’une démarche possible uniquement lorsque le renouvellement d’hypothèque est justifié par un rachat de crédit. Il en va de même si le regroupement d’emprunts est réalisé auprès de la même banque. Dans ce cas, l’opération prend la forme d’une renégociation d’emprunt immo.
Bon à savoir : Auprès de la même banque, la renégociation de prêt permet de baisser le taux actuel ou de demander des conditions plus avantageuses avec une proposition d’hypothèque.
Au premier abord, le rachat de crédit avec hypothèque peut paraître une alternative intéressante et peu risquée pour limiter le coût de ses mensualités. Cependant, si le souscripteur perd son emploi et supporte une baisse de revenus, le risque de mensualités impayées augmente considérablement.
Auquel cas, la banque est en droit de saisir son logement et de le placer en vente pour rembourser les mensualités non réglées. Ce n’est pas tout. Le rachat de crédit hypothécaire implique aussi des frais tels que la mise en hypothèque réalisée par le notaire. Finalement, cette alternative peut coûter cher.
Pour obtenir la meilleure offre de regroupement d’emprunts, la simulation de rachat de crédit est un outil digital innovant qui vous fait gagner un temps précieux. En optant pour l'utilisation du simulateur de crédit gratuit et sans engagement de Younited Credit, vous visualisez précisément la somme d’argent adaptée à votre budget pour rembourser vos emprunts via une mensualité unique.
Parmi la multitude d’organismes financiers, il est souvent difficile d’avoir la certitude de faire le bon choix. En choisissant de faire confiance à la plateforme digitale, acteur majeur du prêt en plus simple, vous avez l’assurance d’obtenir un TAEG bas parmi les plus attractifs du moment sur le marché bancaire.
Pour un regroupement de crédits, les frais à prévoir dépendent majoritairement des conditions appliquées par les organismes financiers, selon leur bon vouloir. Principalement, voici les frais couramment appliqués lors d’un rachat de crédits hypothécaire :
Selon la loi en vigueur, le rôle du notaire est de constituer le dossier de rachat de prêt qui inclut une hypothèque. Voici les éléments compris dans le calcul des frais de notaire pour estimer au plus juste le coût de ce service :
En fin de compte, le montant total dépend de 2 facteurs : le type de bien immobilier (neuf, ancien ou terrain constructible) et le département où le logement se situe. Pour aller plus loin, voici les documents fréquemment demandés par le notaire :
Bon à savoir : Sur la base de ces éléments, le notaire constitue un acté notarié qui reprend les conditions du nouveau prêt. À titre informatif, ce document légal est accepté et signé par le souscripteur.
À titre d’exemple concret, Monsieur Dujardin projette de faire un rachat de crédit hypothécaire auprès d’une banque. Pour concrétiser son projet immo, Monsieur Dujardin souhaite hypothéquer son logement actuel pour en acheter un nouveau dans le département de la Moselle (57) :
L’estimation des frais de notaire est réalisée depuis le simulateur accessible sur le site Internet du Service Public de l’État (service-public.fr). Voici les résultats obtenus pour calculer les frais de notaires liés au prêt avec garantie hypothécaire :
Le coût total des frais de notaire s’élève à 3 996 euros. À ce montant s’ajoutent les frais annexes fixés à 400 euros pour le débours. Quant aux taxes sur la vente immobilière, le coût des droits d’enregistrement est de 14 517 euros.
Avec un montant total de 18 913 euros accordé aux frais de notaire qui comprend une TVA de 5,5% sur les droits d’enregistrement (799 euros), le montant global des frais de notaire s’élève à 19 712 euros, soit près de 8% du prix d’acquisition du logement.
Autant auprès d’une banque que d’un organisme financier spécialisé, cette opération inclut tout de même une prise de risque pour Monsieur Dujardin qui mérite réflexion. Avant de s’engager, il est conseillé de faire jouer la concurrence pour bénéficier du taux d’intérêt le plus bas possible.
En guise de conclusion, vous savez à présent ce qu’il faut savoir sur le rachat de crédit avec hypothèque pour renégocier vos prêts au meilleur prix. Vous souhaitez obtenir une offre de prêt à taux bas vraiment avantageuse ? Gratuite et sans engagement, la simulation de crédit en ligne vous guide de façon simple en express.